Immobilien
Immobilienkauf & Bauträgerverträge · Notare Pinneberg
Kaufverträge über (un)bebaute Grundstücke oder Eigentumswohnungen
Grundzüge und Abwicklung eines Immobilienkaufvertrags
Der Kauf einer Immobilie, sei es ein (un)bebautes Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein (Wohnungs)Erbbaurecht, stellt für Verkäufer und Käufer nicht selten ein bedeutsames Ereignis dar. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass solche Verkäufe in der Regel mit viel Geld und oft auch mit einer lebensverändernden Entscheidung für den Käufer verbunden sind. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber die notarielle Beurkundung von Immobilienkaufverträgen vorgeschrieben (§ 311b BGB). Durch die notarielle Beurkundung wird sichergestellt, dass die Beteiligten ihren Entschluss verstehen und die erforderlichen rechtlichen Regelungen nachvollziehen können. Außerdem muss gewährleistet sein, dass das Risiko für beide Vertragsseiten auf ein Minimum reduziert wird:
Der Käufer muss davor geschützt werden, nicht den Kaufpreis zu verlieren, ohne lastenfrei das Eigentum zu erwerben. Umgekehrt muss der Verkäufer geschützt werden, nicht das Eigentum zu verlieren, ohne den vollständigen Kaufpreis zu erhalten.
Um diesen Schutz zu erreichen, wurden Immobilienkaufverträge bis vor einigen Jahren regelmäßig über ein Notaranderkonto abgewickelt. Heutzutage erfolgt die Vertragsabwicklung üblicherweise als Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung des Notars, d.h. der Käufer oder die finanzierende Bank des Käufers zahlt den Kaufpreis direkt an den Verkäufer oder noch abzulösende Banken des Verkäufers.
Die Zahlung über Notaranderkonto ist nur noch zulässig, wenn ein sog. berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn eine kurzfristige Übergabe gewünscht ist, denn die Übergabe soll regelmäßig erst nach Kaufpreiszahlung erfolgen.
In Ausfüllung dieses gesetzlichen Gedankens werden sowohl Verkäufer als auch Käufer durch unsere Mitarbeiterinnen und unsere Notare fortlaufend beim Vertragsabschluss begleitet. Beide Vertragsseiten erhalten in einem ausreichenden zeitlichen Abstand vor der Beurkundung einen Vertragsentwurf. Der Vertragsentwurf basiert dabei auf den individuellen Wünschen und berücksichtigt die jeweiligen Besonderheiten des Einzelfalls. Sofern noch Rückfragen bestehen, werden diese geklärt; erst wenn alle Fragen einvernehmlich gelöst sind, findet der eigentliche Beurkundungstermin statt.
Im Beurkundungstermin werden Ihnen die einzelnen Paragrafen und Regelungen nochmals - auch für den Nichtjuristen verständlich - von dem Notar erläutert. Nachfragen sind hier nicht nur erlaubt, sondern auch ausdrücklich erwünscht. Änderungen am Vertragsentwurf sind ebenfalls noch möglich. Nach dem Beurkundungstermin erfolgt die Abwicklung des Kaufvertrages durch unsere Mitarbeiter.
Wir schaffen alle Voraussetzungen, die vorliegen müssen, um das eigentliche Ziel zu erreichen, das Sie als Verkäufer oder Käufer verfolgen, nämlich den Kaufpreis zu erhalten (Verkäuferziel) bzw. Eigentümer der Immobilie zu werden (Käuferziel). Hierzu holen wir alle für den Vollzug des Vertrags erforderlichen Erklärungen ein und stellen die erforderlichen Anträge beim Grundbuchamt sowie bei ggf. beteiligten weiteren Stellen. Unserer Notarkanzlei übernimmt natürlich auch die Korrespondenz mit etwa beteiligten Banken, Steuerberatern oder Rechtsanwälten.
Über sämtliche von uns veranlassten Schritte werden Sie und alle am Geschäftsvorgang Beteiligten fortlaufend informiert. Rückfragen über den Abwicklungsstand sind jederzeit möglich. Sie haben dabei einen dauerhaften Ansprechpartner unter unserer Mitarbeiterinnen, die Ihnen in jeder Lage Auskunft über den Stand der Dinge geben kann.
Ratgeber: Immobilienkauf Kontakt aufnehmen
Finanzierung des Kaufpreises – Grundpfandrechte (Grundschuld oder Hypothek)
In der Regel sind Käufer nicht in der Lage, den Kaufpreis vollständig mit eigenen Mitteln zu bezahlen, weshalb oftmals ein Teil des Kaufpreises durch ein Bankdarlehen finanziert werden muss. Die Konditionen dieses Darlehens, wie Laufzeit und Zinssatz, werden in einem privat zu schließenden Vertrag festgelegt. Bevor die Bank das Darlehen auszahlt, fordert sie jedoch eine Sicherheit für den Fall, dass der Kredit nicht zurückgezahlt wird. Bei Immobilienkäufen dient üblicherweise das gekaufte Grundstück als Sicherheit. Hierfür wird im Grundbuch eine Grundschuld oder Hypothek zu Gunsten der Bank eingetragen, was bedeutet, dass das Grundstück im Falle einer Nichtzahlung durch die Bank versteigert werden kann, um die Schulden zu begleichen. Die Eintragung erfolgt auf Basis von Bankformularen und muss notariell beurkundet werden. Diese Beurkundung findet oft unmittelbar nach dem Kaufvertrag statt, wobei die oft komplexen Bedingungen für Laien im Detail erklärt werden.
Ratgeber: Grundschulden Kontakt aufnehmen
Ratgeber: Notarkosten bei der Grundschuld
Kosten
Beim Abschluss eines Kaufvertrags sind die Notargebühren gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und für alle Notare einheitlich und nicht verhandelbar. Die Gebühren basieren auf dem sogenannten Geschäftswert und umfassen nicht nur die Beurkundungsgebühren selbst, sondern auch die Kosten für die Erstellung des Entwurfs, die notarielle Beratung, die gesamte Vertragsabwicklung und die Berücksichtigung von Änderungen. Die genauen Kosten lassen sich nur individuell für den spezifischen Fall bestimmen, wobei eine Berechnung auf Anfrage auch vor der Beurkundung möglich ist. Es ist wichtig zu beachten, dass die Beurkundung des von der Bank im Rahmen der Kaufpreisfinanzierung geforderten Grundpfandrechts (sei es eine Grundschuld oder Hypothek) rechtlich als separate Beurkundung gilt und dementsprechend eigene Gebühren anfallen.
Ratgeber: Kosten beim Grundstückskaufvertrag Kontakt aufnehmen
Bauträgervertrag
Wesen und Charakteristika des Bauträgervertrags
Der Bauträgervertrag ist eine besondere Form des Immobilienerwerbs, der dadurch gekennzeichnet ist, dass der Verkäufer (Bauträger) das Haus oder die Wohnung erst noch errichten oder in erheblichem Umfang sanieren muss. Der Bauträger verpflichtet sich insoweit zu einer kompletten Errichtung eines Gebäudes auf einem Grundstück. Diese Vertragsform unterliegt nicht nur allgemeinen rechtlichen Bestimmungen, sondern auch der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die zum Schutz des Käufers eine ratenweise Zahlung des Kaufpreises gemäß dem Baufortschritt vorsieht – und zwar in höchstens sieben Raten. Diese Regelung ermöglicht es dem Käufer, nicht den vollen Preis im Voraus zahlen zu müssen, ohne dass das Gebäude entsprechend fertiggestellt ist. Für den Bauträger bedeutet dies einerseits eine Vorleistung seinerseits, andererseits kann er mit den ratenweise erhaltenen Zahlungen die weiteren Bauarbeiten finanzieren, was den Kreditbedarf bei der Bank reduziert und tendenziell den Kaufpreis senkt.
Da der Käufer das Objekt vor Vertragsabschluss in der Regel nicht besichtigen kann, ist es entscheidend, die Baubeschreibung und Baupläne sorgfältig zu prüfen. Diese Dokumente sind ausschlaggebend bei späteren Abweichungen in Bezug auf die vereinbarte Bauausführung und -qualität.
Im Vertrag selbst finden sich Regelungen zu wesentlichen Punkten wie dem Fertigstellungstermin und den Rechten des Käufers bei Mängeln, die während der notariellen Beurkundung detailliert erklärt werden. Selbstverständlich sind wir auch vor der Beurkundung für Fragen oder zur Besprechung von Änderungen verfügbar.
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Finanzierung
Bezüglich der Finanzierung durch ein Darlehen weist der Bauträgervertrag keine Besonderheiten auf. Für allgemeine Informationen und Beispiele zur Immobilienfinanzierung kann auf entsprechende Foren und Informationsseiten verwiesen werden.
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Ratgeber: Notarkosten bei der Grundschuld
Kosten
Bei einem Bauträgervertrag sind die Notargebühren, wie bei anderen Verträgen auch, gemäß der Kostenordnung festgelegt und nicht verhandelbar. Die Gesamtkosten setzen sich zusammen aus den Beurkundungsgebühren, Kosten für den Entwurf, die Beratung und die Vertragsabwicklung sowie für die Anpassung an individuelle Wünsche. Die genauen Kosten lassen sich nur fallbezogen ermitteln, wobei als Richtwert etwa 2 % des Kaufpreises für Notar- und Gerichtsgebühren angenommen werden können. Zusätzlich fällt die Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland variieren kann.
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Informationen zur Immobilien-eGbR und Beteiligungs-eGbR ab dem 01.01.2024 („MoPeG“)
Seit dem 01.01.2024 bringt das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) wichtige Änderungen für GbRs (Gesellschaften bürgerlichen Rechts). Eine dieser Änderungen betrifft die Pflicht zur Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister, wenn sie beispielsweise Grundstücke erwirbt oder Anteile an einer GmbH kauft. Diese neue Regelung stellt sicher, dass GbRs vor wichtigen Geschäften, wie z.B. dem Kauf von Immobilien, offiziell registriert sind. Dies bietet zusätzliche Sicherheit für alle Beteiligten, da die GbR klar und eindeutig identifiziert werden kann. Dadurch wird vermieden, dass es zu rechtlichen Unsicherheiten oder Streitigkeiten über die Vertretungsfähigkeit der GbR kommt. Die Pflicht zur Eintragung im Gesellschaftsregister führt zu zusätzlichen Kosten und kann die Flexibilität von GbRs in gewissem Maße einschränken. Dennoch sind diese Änderungen darauf ausgerichtet, die rechtliche Klarheit und Sicherheit zu erhöhen, und die meisten Immobilientransaktionen werden durch diese zusätzlichen Schutzmaßnahmen profitieren. Insgesamt sind der Notar und die neuen Regelungen des MoPeG 2024 entscheidende Elemente für einen reibungslosen, rechtssicheren Immobilienkauf. Ihre Zusammenarbeit gewährleistet, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer in dieser bedeutenden Transaktion geschützt sind. Bei einer so wichtigen Investition wie einem Immobilienkauf ist die professionelle Begleitung durch einen Notar und die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen von entscheidender Bedeutung.
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