Ratgeber: Kauf einer Immobilie
Notare Pinneberg · Mallick Reski Partner
I. Die Aufgaben des Notars
Der Notar ist -anders als ein Rechtsanwalt- nicht Vertreter eines Mandanten oder einer Partei, sondern der unabhängige und unparteiische Betreuer der Vertragsbeteiligten. Das Notariat ist ein öffentliches Amt, der Notar erfüllt staatliche Obliegenheiten.
Ist ein Notar gleichsam auch als Rechtsanwalt (so z.B. in Schleswig-Holstein) tätig, muss im Rahmen der Beurkundung des Grundstückkaufvertrages die sog. "Vorbefassung" geprüft werden. Nach § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 7 Beurkundungsgesetz (BeurkG) liegt eine Vorbefassung dann vor, wenn der Notar – entweder selbst in seiner Funktion als Rechtsanwalt oder einer seiner Berufskollegen innerhalb seiner Sozietät – für eine der beteiligten Personen in derselben Angelegenheit, in der beurkundet werden soll, bereits außerhalb seiner Amtstätigkeit tätig war oder noch tätig ist. Die Frage nach einer Vorbefassung soll der Vermeidung von Interessenkollisionen dienen und die Unabhängigkeit des Notars gegenüber allen Vertragsparteien gewährleisten. Die Vorschrift dient der strikten Trennung von notarieller und außernotarieller Tätigkeit. Eine Vorbefassung liegt jedoch nur dann vor, wenn der Notar für eine der Vertragsparteien in derselben Angelegenheit bereits tätig war oder ist, also eine außernotarielle Tätigkeit und ein notarielles Urkundsgeschäft sich auf dieselbe Sache beziehen. Bei Grundstückskaufverträgen ist eine solche Vorbefassung eher fernliegend, mit Ausnahme eines Falls aus der Rechtsprechung: Ein Anwaltsnotar, der einen Ehegatten in einem Scheidungsverfahren anwaltlich vertreten hat, darf als Notar an der Beurkundung eines Grundstücksübertragungsvertrags zwischen den vormaligen Ehepartnern nicht mitwirken, wenn in diesem auch geregelt ist, dass mit Erfüllung der Zahlungsverpflichtung des Erwerbers sämtliche wechselseitigen Zugewinnausgleichsansprüche erledigt sind. Wurde der Notar dagegen in einer gänzlich anderen Angelegenheit für eine der Vertragsparteien – zum Beispiel in einer Verkehrsunfallsache – als Anwalt tätig, liegt keine Vorbefassung vor.
II. Vor der Beurkundung
1. Die Fertigung eines Entwurfs
Die Beteiligten (Verkäufer/Käufer/Makler) liefern dem Notar die erforderlichen Daten der betreffenden Immobilie und der beteiligten Personen. In der Regel benötigen wir mindestens folgende Angaben von Ihnen:
- Anschrift der Immobilie
- Grundbuchblatt der Immobilie (zu finden z.B. in einem früheren Kaufvertrag)
- Namen, Vornamen, Geburtsnamen, Geburtsdaten, Anschrift, Steuer-ID-Nummern (vgl. X. b.)), E-Mail-Adressen, Telefonnummern
- Kaufpreis (wichtig: vgl. zum Thema "Schwarzkauf" X.l.)
- evtl. mitverkauftes Inventar und ggf. dessen Wert (vgl. X. g. und X. l)
- Kontoverbindung Verkäufer (IBAN)
- Zahlungsdatum/Übergabedatum (vgl. IV. 4. und X. h.) - j.))
- weitere Angaben/Bedingungen, die für den konkreten Kaufvertrag von Interesse sind.
Ratgeber: Erwerb einer Immobilie in Bruchteilen oder als eGbR Ratgeber: Erwerb einer Immobilie bei unverheirateten Paaren/kinderlosen Ehen
Der Notar sieht das Grundbuch ein um die Eigentümerdaten und eingetragene Belastungen festzustellen. Auf diesen Daten und Unterlagen aufbauend erstellt der Notar den Entwurf eines sachgerechten und ausgewogenen Kaufvertrages.
Bitte beachten Sie in diesem Zusammenhang, dass für die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs bereits Notargebühren anfallen. Diese werden aber im Falle einer späteren Beurkundung vollumfänglich auf die dann entstehenden Gebühren angerechnet.
2. Sicherstellung der Finanzierung
Bevor Sie den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen, sollten Sie die Finanzierung des Kaufpreises klären. Wenn Sie dazu ein Bankdarlehen aufnehmen, sollten Sie zumindest eine verbindliche Finanzierungszusage Ihrer Bank vorliegen haben. Bankdarlehensverträge vor Unterzeichnung des Kaufvertrages bereits zu unterzeichnen ist mit dem Risiko behaftet, dass der Kaufvertrag wider Erwarten nicht zustande kommt (Verkäufer "abgesprungen" o.ä.). Klären Sie ggf. dieses Szenario mit Ihrer Bank. Wenn Sie von Ihrer Bank bereits Unterlagen für den Notar für die Finanzierung erhalten haben, dann reichen Sie die Unterlagen beim Notar vorher ein oder bringen diese zur Beurkundung mit. Dadurch ersparen Sie sich in der Regel die Vereinbarung eines weiteren Termins beim Notar.
3. Notaranderkonto
In der Vergangenheit wurden Kaufverträge üblicherweise über ein Notaranderkonto abgewickelt. Mittlerweile ist diese Art der Abwicklung nur noch in Ausnahmefällen erforderlich und rechtlich zulässig, weil es ein leichteres Abwicklungsverfahren gibt, das genauso sicher und kostengünstiger ist. Das Notaranderkonto löst nämlich Zusatzkosten aus, die eingespart werden können. Nur in Ausnahmefällen ist heutzutage die Einrichtung eines Notaranderkontos erforderlich, wobei der Notar dies für Ihren konkreten Vertrag beurteilen und ggf. vorsehen wird. An Stelle des Notaranderkontos tritt eine sogenannte "Fälligkeitsmitteilung" (dieser Begriff und die Bedeutung wird weiter unten erläutert).
4. Zwei-Wochen-Frist bei Verbrauchern / Unternehmern
Sofern einer der Vertragsbeteiligten als Unternehmer handelt, muss eine mindestens zweiwöchige "Prüfungsfrist" zwischen Übersendung des Entwurfs durch den Notar und Beurkundung eingehalten werden (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz). Wird diese Frist nicht beachtet oder ist sie noch nicht abgelaufen, darf nicht beurkundet werden (von seltenen Ausnahmefällen, in denen die Beurkundung unabweisbar durchgeführt werden muss, abgesehen). Die zwei-Wochen-Frist beginnt nur zu laufen, wenn der Entwurf von dem Notar versendet worden ist. Verteilt also beispielsweise der Makler den Entwurf, so beginnt die Frist nicht. Diese Frist soll die Rechte des Verbrauchers vor übereiltem Kauf von Immobilien stärken.
III. Während der Beurkundung
Vor Beginn der Beurkundung überprüft der Notar Ihr Ausweispapier. Bitte bringen Sie daher zur Beurkundung einen gültigen Personalausweis oder (Reise-)Pass mit. Aufenthaltstitel, Führerscheine, Dienst- oder Schwerbehindertenausweise etc. sind nicht ausreichend! Es können noch offene Fragen/Punkte im gemeinsamen Gespräch geklärt werden.
Während der Beurkundung wird der Vertrag vollständig vorgelesen; dies entspricht der gesetzlichen Pflicht. Ein Verzicht hierauf ist nicht möglich und würde zur Unwirksamkeit des Vertrages führen. Auch während des Verlesens können natürlich Änderungs- und Ergänzungswünsche jederzeit berücksichtigt und Fragen gestellt werden. So stellt der Notar sicher, dass sich Käufer und Verkäufer bei Unterzeichnung der rechtlichen Tragweite und vor allem der Verbindlichkeit des Vertrages bewusst sind. Die Änderungen nimmt der Notar handschriftlich vor.
Unmittelbar nach Beurkundung erhalten Sie noch kein fertiges Vertragsexemplar, das sie mitnehmen können. Vielmehr wird der fertige Vertrag erst später ausgefertigt und Ihnen zugesendet. Die handschriftlichen Änderungen des Notars sind im Text in EDV-Form umgesetzt. Bitte leiten Sie ein Exemplar des Vertrages an Ihre Bank per Post oder per E-Mail weiter.
IV. Nach der Beurkundung
Nach der Beurkundung obliegen dem Notar im Zusammenhang mit einer Kaufvertragsabwicklung noch eine Vielzahl weiterer Tätigkeiten; die Arbeit geht für den Notar bzw. dessen Notariatsmitarbeiterinnen jetzt erst richtig los.
1. Vollzug durch den Notar
Der Notar beschafft nach der Beurkundung die für den rechtssicheren und lastenfreien Erwerb durch den Käufer erforderlichen Unterlagen und veranlasst alle erforderlichen Schritte. Die nachgenannten Schritte erfolgen nicht hintereinander, sondern häufig parallel bzw. abhängig vom jeweiligen Vertrag in unterschiedlicher Reihenfolge. Auch sind bei einigen Verträgen einige Schritte nicht erforderlich bzw. zusätzliche Schritte/Unterlagen erforderlich, die nachstehend nicht genannt sind. Die nachstehenden Schritte decken aber die am häufigsten vorkommenden Fälle ab.
a.) Auflassungsvormerkung
Der Notar beantragt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (auch "Eigentumsvormerkung" oder "Vormerkung" genannt) im Grundbuch, die das Grundstück für den Käufer im Grundbuch "reserviert". Damit wird der Käufer davor geschützt, dass der Verkäufer noch Veränderungen im Grundbuch vornimmt. Dieser Schutz dauert bis zur erfolgten Eigentumsänderung im Grundbuch für den Käufer an. Danach wird die Eigentumsvormerkung wieder gelöscht. Sie hat also nur temporäre Bedeutung, nämlich den Käufer zu schützen solange er noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.
b.) Vorkaufsrechtsverzichtserklärung (nicht für Wohnungseigentum)
Alle Gemeinden/Städte haben grundsätzlich ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Notar ist deshalb verpflichtet alle Grundstückskaufverträge der Gemeinde/Stadt anzuzeigen. Das ist erst nach Abschluss des Kaufvertrages, also nicht im Vorwege, möglich. Üblicherweise erklärt die Gemeinde/Stadt dann, dass diese auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht verzichtet. Dies dauert in der Regel 3-4 Wochen (ohne Gewähr, weil vom Notar nicht beeinflussbar).
c.) Löschungsunterlagen
Der Notar fordert von im Grundbuch eingetragenen Gläubigern (oftmals Banken) die Löschungsunterlagen an. Die Banken übersenden dem Notar daraufhin die Löschungsunterlagen. Dies dauert ca. 3-4 Wochen (ohne Gewähr, weil vom Notar nicht beeinflussbar). Die Löschungsunterlagen bzw. Ablösebeträge werden jedoch üblicherweise frühestens 4 Wochen vor Übergabe/Zahlungstermin übersendet. Das hängt mit der internen Abwicklung der Bank zusammen, häufig auch wegen der Berechnung einer etwaigen Vorfälligkeitsentschädigung.
d.) Verwalterzustimmung (nur bei Wohnungseigentum)
Bei Wohnungseigentum ist möglicherweise die Zustimmung des Verwalters zum Kaufvertrag erforderlich (nicht bei allen Wohnungseigentumsanlagen). Die Anforderung der Verwalterzustimmung erfolgt durch den Notar, fällt aber in den Verantwortungsbereich des Verkäufers (wenn der Verwalter nicht zustimmt bzw. es zu lange dauert). Der Verwalter muss dazu seinerseits bei einem Notar erscheinen. Das ist erst nach Abschluss des Kaufvertrages, also nicht im Vorwege, möglich. Bis die so notariell beglaubigte Zustimmungserklärung des Verwalters bei unserem Notariat eingeht, vergehen ca. 3-4 Wochen (ohne Gewähr, weil vom Notar nicht beeinflussbar).
e.) Grunderwerbsteuer/Unbedenklichkeitsbescheinigung
Schließlich ist der Notar verpflichtet, den Kaufvertrag beim Finanzamt -Grunderwerbsteuerstelle- zu melden, woraufhin der Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt zugesandt bekommt. Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer erhält der Notar eine Zahlungsbestätigung (= "Unbedenklichkeitsbescheinigung") seitens des Finanzamts. Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung muss der Notar beim Grundbuchamt vorlegen, weil ansonsten der Käufer nicht als Eigentümer eingetragen werden kann. Bis der Grunderwerbsteuerbescheid beim Käufer eingeht, dauert es in der Regel 3-8 Wochen (ohne Gewähr, weil vom Notar nicht beeinflussbar). Liegt diese Bescheinigung bei Kaufpreiszahlung/Besitzübergabe noch nicht vor, so ist das nicht schlimm. Denn der Käufer ist durch die Eigentumsvormerkung geschützt (s.o.). Der Notar wird die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt beantragen sobald die Unbedenklichkeitsbescheinigung eingegangen ist.
2. Fälligkeitsmitteilung
Sofern die Zahlung des Kaufvertrages nicht ausnahmsweise über Notaranderkonto erfolgen muss (vgl. Ziff. II. 3. Notaranderkonto), wird Ihnen der Notar nach Eintritt der Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen bzw. Vorliegen der im Kaufvertrag genannten Unterlagen (vgl. Ziff. IV. 1. a.) bis d.) sowie ggf. weiterer im Kaufvertrag genannter Punkte) eine sogenannte "Fälligkeitsmitteilung" übersenden.
Diese Fälligkeitsmitteilung bedeutet für den Käufer, dass der Notar bestätigt, dass die im Kaufvertrag genannten Voraussetzungen eingetreten sind und der Käufer jetzt den Kaufpreis gefahrlos zahlen kann. Damit wird sichergestellt, dass der Käufer den Kaufpreis nicht zu früh zahlt und möglicherweise dem Risiko ausgesetzt ist, seinen Kaufpreis zu verlieren. Zahlen Sie deshalb frühestens, wenn Ihnen der Notar die Fälligkeitsmitteilung zugesendet hat und damit "grünes Licht" für die Kaufpreiszahlung gegeben hat.
Sofern im Grundbuch noch abzulösende Gläubiger (zumeist Banken) eingetragen waren, müssen diese aus dem Kaufpreis abgelöst werden. Der Käufer ist deshalb verpflichtet einen Teilbetrag an diese Gläubiger zu zahlen und nur den Restbetrag an den Verkäufer zu überweisen. Der Notar wird Ihnen mit der Fälligkeitsmitteilung die Schreiben der Gläubiger weiterleiten, daraus sind die zu leistenden Beträge und die Bankverbindungen auf die gezahlt werden soll, ersichtlich. Bitte beachten Sie diese Schreiben der Gläubiger genau, denn eine falsche Zahlung könnte zu Lasten des Käufers gehen.
Der Verkäufer erhält die Fälligkeitsmitteilung ebenfalls, damit er weiß, dass der Notar grünes Licht für die Kaufpreiszahlung gegeben hat.
3. Wann kommt die Fälligkeitsmitteilung?
Dies ist leider durch den Notar nicht vorhersagbar, weil in der Regel alle Fälligkeitsvoraussetzungen in Händen Dritter liegen, z.B.:
Auflassungsvormerkung = Grundbuchamt,
Vorkaufsrechtsverzichtserklärung = Gemeinde/Stadt,
Verwalterzustimmung = Verwalter,
Löschungsunterlagen = Gläubiger/Banken.
4. Der Zahlungstermin/Übergabetermin naht und die Fälligkeitsmitteilung liegt noch nicht vor. Was ist zu tun?
Der Notar bzw. seine Mitarbeiterinnen haben sich entsprechende Fristen notiert. Es ist im Einzelfall nicht auszuschließen, dass die Fälligkeitsmitteilung nicht rechtzeitig erteilt werden kann, weil die Voraussetzungen oftmals in Händen Dritter liegen. Sie sollten deshalb zwischen Beurkundungstermin und geplanten Zahlungstermin/Übergabetermin einen ausreichenden Zeitraum vorsehen (mindestens 4 Wochen, besser > 6 Wochen). Soll die Kaufpreiszahlung und die Besitzübergabe schon deutlich früher erfolgen, so kann ausnahmsweise ein Notaranderkonto eingerichtet werden. Der Käufer zahlt den Kaufpreis dann auf Notaranderkonto. Der Verkäufer sollte sich vergewissern, dass der Kaufpreis auf Notaranderkonto hinterlegt wurde und den Besitz übergeben. In diesem Fall müssen sich Verkäufer und Käufer einigen wer die Kosten des Notaranderkontos trägt.
Sollte sich im Rahmen der Vertragsabwicklung herausstellen, dass der Zeitraum zwischen Beurkundungstermin und Zahlungstermin/Übergabetermin entgegen der ursprünglichen Planung nicht ausreicht, so führt dies zur automatischen Verschiebung des Zahlungstermins/Übergabetermins. Wenn dies nicht gewünscht ist, so wäre die Vereinbarung eines Notaranderkontos im Nachhinein möglich, Verkäufer und Käufer müssten sich in diesem Fall einigen wer die Kosten des Notaranderkontos trägt.
5. Besitzübergabe
Der Verkäufer wird dem Käufer den Besitz übergeben. In der Regel wird er dies von der vorherigen Kaufpreiszahlung bzw. dessen Eingang abhängig machen. Bei der Übergabe werden üblicherweise die Zählerstände abgelesen, der Zustand des Kaufgegenstandes nochmals überprüft und die Schlüssel übergeben etc. Sofern ein Makler eingeschaltet war, ist dieser häufig bei der Übergabe dabei und erstellt für die Beteiligten das Übergabeprotokoll. Der Notar hat den Kaufvertrag üblicherweise so formuliert, dass er von den Beteiligten keine Bestätigung der Übergabe oder das Übergabeprotokoll benötigt. (Vgl. zum Thema "Besitzübergabe" auch unseren Ratgeber "Besitzübergang bei Immobilienkaufverträgen")
6. Zahlungsbestätigung
Der Verkäufer ist verpflichtet dem Notar zu bestätigen, dass er den Kaufpreis erhalten hat. Diese Bestätigung können wir aus berufsrechtlichen Gründen nur per Post, Telefax oder als E-Mail-Anhang (= unterschriebene gescannte Zahlungsbestätigung) entgegennehmen, nicht jedoch mit normalem E-Mail-Text. Es muss jeder Zahlungsempfänger für sich selbst bestätigen. Etwaige bei Gläubigern (i.d.R. Banken) eingegangene Ablösebeträge klärt der Notar mit diesen selbst.
Sollten diese Bestätigungen (ggf. trotz Erinnerungen) nicht erfolgen, so wird der Notar den Käufer informieren und dem Käufer andere Wege des Nachweises der erfolgten Kaufpreiszahlung aufzeigen. Hiervon darf jedoch nur dann Gebrauch gemacht werden, wenn eine Zahlungsbestätigung vom Verkäufer absolut nicht zu erhalten ist.
7. Eigentumsumschreibung
Sobald der Nachweis der vollständigen Kaufpreiszahlung vorliegt, wird der Notar die Eigentumsumschreibung auf den Käufer und die Löschung etwaiger abgelöster Gläubiger beim Grundbuchamt beantragen. Sie erhalten zu gegebener Zeit eine Nachricht vom Grundbuchamt, dass Sie als Eigentümer eingetragen wurden. Der Notar überprüft die Eintragungsmitteilungen des Grundbuchamtes. Die Tätigkeit des Notars ist damit meistens abgeschlossen. (Vgl. zum Thema "Eigentumsübergang" auch unseren Ratgeber "Besitzübergang bei Immobilienkaufverträgen")
8. Bankfinanzierung (= Grundschuldbestellung)
Sofern der Käufer ein Bankdarlehen für den Kaufpreis benötigt, wird die Bank verlangen, dass das Darlehen durch Eintragungen im Grundbuch abgesichert wird (auch "Grundschulden" oder "Grundschuldbestellung" genannt). Die Bank wird Ihnen hierfür Unterlagen für den Notar aushändigen. Sofern möglich sollten diese Unterlagen bereits vor der Beurkundung des Kaufvertrages an den Notar zur weiteren Vorbereitung übermittelt werden, damit die Grundschuldbestellung unmittelbar nach der Beurkundung des Kaufvertrages erfolgen kann. Oder bringen Sie diese Unterlagen zur Beurkundung mit. Sofern Sie diese Unterlagen von der Bank nicht bis zum Beurkundungstermin des Kaufvertrages erhalten konnten, vereinbaren Sie nach deren Erhalt schnellstmöglich einen weiteren Beurkundungstermin beim Notar. So werden Verzögerungen vermieden.
Der Notar wird mit Ihnen die Grundschulden beurkunden. Die fertigen Grundschuldurkunden wird der Notar parallel beim Grundbuchamt einreichen, der Bank zusenden und Ihnen eine Kopie zuleiten.
Ratgeber: Bestellung von Grundschulden Kontakt aufnehmen
9. Eventuell: Besonderheit bei Bankfinanzierung bei einigen (nicht allen) Sparkassen
Von einigen Sparkassen wird verlangt, dass die sog. "Zweckerklärung" auch vom Verkäufer unterschrieben werden muss. Bitte sprechen Sie als Käufer mit dem Verkäufer, ob er hierzu bereit ist. Wenn nicht, sprechen Sie hierüber mit der Sparkasse.
10. Eventuell: Notarbestätigung (auch "Rangbescheinigung")
Die Bank macht die Auszahlung des Darlehensbetrages von der Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt abhängig. Bis zum Zahlungstermin sollte deshalb die Grundschuld im Grundbuch eingetragen sein. Da dies von der Bearbeitungszeit des Grundbuchamtes abhängig und deshalb nicht in jedem Fall gewährleistet ist, kann an Stelle der Grundbucheintragung auch eine "Notarbestätigung" (auch "Rangbescheinigung" genannt) treten. Diese Notarbestätigung veranlassen wir in der Regel nur auf Veranlassung des Käufers, weil dies zusätzliche Kosten für den Käufer bedeutet. Es ist ausreichend, wenn Sie uns wenige Tage vor dem geplanten Auszahlungstermin darüber informieren, dass Sie eine Notarbestätigung benötigen. Der Notar wird die Notarbestätigung direkt an die Bank senden.
V. Was muss ich als Käufer / Verkäufer "erledigen"?
1. Vor der Beurkundung
Liefern Sie uns bitte die für die Fertigung des Kaufvertragsentwurfs notwendigen Daten (s.o.). Einigen Sie sich mit Ihrem Vertragspartner über alle Bedingungen des Kaufvertrages. Sobald Sie den Kaufvertragsentwurf von uns erhalten haben, lesen Sie diesen Entwurf bitte in Ruhe durch. Dort enthaltene Fachbegriffe sind größtenteils in diesem Ratgeber erläutert. Wenn Sie Fragen oder Änderungswünsche zum Vertragsentwurf haben, klären Sie diese bitte möglichst vorab mit uns. Wir versenden sodann einen überarbeiteten Vertragsentwurf an alle Beteiligten. Es sollte darauf hingearbeitet werden, dass der Kaufvertragstext bis zum Beurkundungstermin in eine Endfassung gebracht wird, so dass es für keine Vertragspartei zu "Überraschungen" im Beurkundungstermin kommen kann. Alles sollte vorher "geklärt" sein. Gleichwohl ist es natürlich möglich im Beurkundungstermin noch Änderungen im Vertragstext vorzunehmen.
Wenn davon abweichend noch erheblicher Erörterungsbedarf im Beurkundungstermin bestehen sollte, teilen Sie uns dies bitte rechtzeitig mit, damit wir dies bei unserer Zeit- und Terminplanung ausreichend berücksichtigen können. Auch die nachfolgenden Termine haben ein Interesse daran pünktlich zu beginnen.
Eine Überprüfung des Vertragstextes durch Rechtsanwälte ist in der Regel nicht erforderlich, Ihnen aber natürlich völlig freigestellt. Als Notare sind unsere Vertragstexte für alle Vertragsbeteiligten unparteiisch, ausgewogen und fair gestaltet. Wir greifen in der Regel auf übliche Notariatsmuster zurück. Gern dürfen Sie unsere Beratung in Anspruch nehmen.
2. Im Beurkundungstermin
Bitte bringen Sie zur Beurkundung Ihren gültigen Personalausweis oder (Reise-)Pass mit. Aufenthaltstitel, Führerscheine, Dienst- oder Schwerbehindertenausweise etc. sind nicht ausreichend! Sie dürfen auch Familienangehörige, "Berater", (kleine) Kinder etc. zur Beurkundung mitbringen. Üblicherweise planen wir für den Beurkundungstermin eine Dauer von ca. 1 Stunde ein.
3. Nach der Beurkundung
Unmittelbar nach der Beurkundung ist von Ihnen in der Regel nichts zu veranlassen. Alle notwendigen Schritte werden durch den Notar veranlasst (vgl. Ziff. IV.). Lediglich folgende Dinge sind von Ihnen zu veranlassen:
a.) Sobald Sie ein Exemplar des Kaufvertrages von uns per Post oder per E-Mail erhalten haben, leiten Sie dieses bitte an Ihre finanzierende Bank weiter.
b.) Beachten Sie alle Eingänge die Sie von uns oder anderen Beteiligten erhalten und beachten Sie alle dort genannten Weisungen/Hinweise. Insbesondere werden Sie voraussichtlich von uns erhalten (ggf. parallel oder nicht in der genannten Reihenfolge):
- Eintragungsmitteilung der Eigentumsvormerkung mit der Bitte um direkte Zahlung der Kosten an das Grundbuchamt,
- Eintragungsmitteilung der Grundschulden beim Grundbuchamt mit der Bitte um direkte Zahlung der Kosten an das Grundbuchamt,
- Vorkaufsrechtsverzichtserklärung mit der Bitte um direkte Zahlung der Gebühren an die Stadt/Gemeinde,
- Verwalterzustimmung (ggf. und nur bei Wohnungseigentum) mit der Bitte um direkte Zahlung der Kosten an den Verwalter bzw. dessen Notar,
- Fälligkeitsmitteilung: Dies ist Ihr "grünes Licht" für die Kaufpreiszahlung. Bitte leiten Sie die Fälligkeitsmitteilung auch an Ihre Bank,
- Eigentumsänderungsmitteilung mit der Bitte um direkte Zahlung der Kosten an das Grundbuchamt.
c.) Vom Finanzamt erhalten Sie den/die Grunderwerbsteuerbescheide. Sie haben üblicherweise 4 Wochen Zeit ans Finanzamt zu überweisen. Je schneller Sie aber überweisen, desto schneller erhalten wir vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung und desto schneller können wir für Sie die Eigentumsänderung beim Grundbuchamt beantragen.
VI. Die Kommunikation mit dem Notariat
Bitte teilen Sie uns unbedingt Ihre E-Mail-Adresse mit, sofern vorhanden. Alle Entwürfe, Schriftstücke und Dokumente zur Abwicklung des Kaufvertrages erhalten Sie von uns als E-Mail-Anhang, in der Regel als PDF-Datei. Per Post erhalten Sie von uns lediglich den fertigen Kaufvertrag. Das schließt aber nicht aus, dass Sie einige Dokumente aus Gründen der Arbeitserleichterung statt per E-Mail nur per Post erhalten.
Bitte stellen Sie deshalb unbedingt sicher, dass unsere E-Mails auch bei Ihnen ankommen. Wir erhalten von Ihrem E-Mail-Provider (z.B. gmx, gmail, googlemail, t-online) eine Eingangsbestätigung und können damit sicherstellen, dass unsere E-Mails bei Ihnen eingehen. Für die "restliche Strecke", nämlich von Ihrem E-Mail-Provider zu Ihrem Postfach, sind Sie verantwortlich. Bitte deshalb unbedingt "Spam-Filter" u.ä. prüfen bzw. konfigurieren, dass die E-Mails bei Ihnen eingehen.
Wenn Sie Fragen zum Kaufvertragsentwurf oder zur Abwicklung etc. haben, scheuen Sie sich bitte nicht, mit uns in Kontakt zu treten. Gern per E-Mail oder telefonisch. Bitte wenden Sie sich primär an die für Sie zuständige Notariatsmitarbeiterin. Von dieser haben Sie in der Regel auch bereits den Kaufvertragsentwurf erhalten.
VII. Es ist nicht zur Beurkundung gekommen
Bitte beachten Sie, dass die Beauftragung des Notars durch Sie bzw. durch den von Ihnen beauftragten Makler bereits erhebliche Notargebühren auslöst. Sollte es nicht zur Beurkundung kommen, müssen Sie die Gebühren tragen. Beauftragen Sie den Notar deshalb möglichst erst dann, wenn Sie sicher sind, dass es zur Beurkundung kommt.
VIII. Die Kosten
Im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer hat nach dem Gesetz (§ 448 Abs. 2 BGB) üblicherweise der Käufer die Kosten zu tragen, sofern die Beteiligten nichts anderes vereinbart haben.
Die Gebühren der deutschen Notare und Grundbuchämter sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich festgeschrieben. Der Notar ist nach § 17 Abs. 1 Satz 1 Bundesnotarordnung (BNotO) verpflichtet, für seine Tätigkeit die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben - nicht mehr und nicht weniger. Gebührenvereinbarungen oder Gebührenverzichte sind nach § 125 GNotKG dementsprechend verboten und wären bei Verstoß strafbar. Der Notar ist verpflichtet den für Sie kostengünstigsten Weg (bei gleicher Sicherheit) zu wählen.
Da eine unterschiedliche Vielzahl an Gebühren anfallen kann (Kosten Vertrag, Kosten Grundschuld, Verfahrensgebühr, Vollzugsgebühr, Betreuungsgebühr, Treuhandgebühr, Verwahrgebühr, Auslagen etc.) ist eine pauschale oder spontane Aussage zu den Gebühren nicht möglich. Auf www.gnotkg.de/notarkosten.html finden Sie eine Tabelle mit Musterbeispielen für voraussichtliche Kosten. Oder fragen Sie die Mitarbeiterinnen des Notars nach den in Ihrem Fall voraussichtlich anfallenden Kosten (unverbindlich).
In der Regel erhalten Sie nach Beurkundung des Kaufvertrages vom Notar eine Kostenvorschussanforderung; die abschließende Kostenrechnung erfolgt normalerweise nach vollständigem Vollzug durch den Notar. Der Notar ist jedoch auch berechtigt schon vor Tätigwerden Kostenvorschüsse zu fordern.
Ratgeber: Notarkosten Kontakt aufnehmen
IX. Was der Notar nicht prüft bzw. nicht prüfen kann
Folgende Punkte kann bzw. wird der Notar nicht prüfen, so dass Sie sich selbst vergewissern sollten. Die nachstehende Aufzählung ist nicht abschließend.
- Bebaubarkeit oder, bei bestehenden Bauten, deren rechtmäßige Errichtung (Baugenehmigung etc.).
- Bei Wohnungseigentum: Die genaue Lage (Geschoss etc.) der Eigentumswohnung innerhalb des Mehrfamilienhauses, Zugehörigkeit von Abstellräumen, Stellplätzen, Garagen etc. zur Wohnung (sofern nicht im Grundbuch vermerkt) und deren genaue Lage. Dies ist in der Regel aus der Teilungserklärung und den zur Teilungserklärung gehörenden Zeichnungen ersichtlich, die dem Notar üblicherweise NICHT vorliegt (aber dem Käufer vom Verkäufer/Makler ausgehändigt wird). Bitte prüfen Sie diese Unterlagen genau. Wenn Sie zur diesbezüglichen Aussagekraft der Teilungserklärung Fragen haben, legen Sie die Teilungserklärung nebst (farbigen) Zeichnungen und etwaigen Nachträgen bitte dem Notar vor (und zwar möglichst nicht erst im Beurkundungstermin).
- Flächenangaben zum Haus/Wohnung.
- mögliche Beschränkungen und/oder Baulasten (üblicherweise versichert der Verkäufer jedoch, dass ihm hiervon nichts bekannt ist), vgl. auch Ziff. X. e.).
- Zustand des Gebäudes: Das Gebäude sollte deshalb genau besichtigt werden. Für Sachmängel wird im Kaufvertrag regelmäßig die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen, so dass nach Beurkundung auftretende Fehler nicht mehr beim Verkäufer gerügt werden können, es sei denn, dieser hätte Mängel arglistig verschwiegen.
- Stand der Erschließung / Straßenausbaukosten etc. (ggf. bei Gemeinde/Stadt klären, vgl. auch Ziff. X. f.)).
- Grundstücksgröße: Die im Kaufvertrag angegebene Grundstücksgröße wird dem Grundbuchauszug entnommen, diese muss nicht korrekt sein.
- Grundstücksgrenzen: Es empfiehlt sich, die Grundstücksgrenzen in Natur mit den in der amtlichen Flurkarte eingezeichneten zu vergleichen.
- Altlasten: Die Einsichtnahme des sog. "Altlastenregisters" ist möglich, soweit dies bei der betreffenden Gemeinde/Stadt vorhanden ist.
- Die Höhe der von der Bank des Verkäufers geforderten Ablösebeträge und etwaige Vorfälligkeitsentschädigungen sowie die Frage, ob der Kaufpreis zur Ablösung aller grundbuchlich eingetragenen Belastungen/Gläubiger ausreicht.
- Mögliche steuerliche Folgen für Verkäufer und Käufer.
- Vorliegen eines Energieausweises (bitte mit Verkäufer, ggf. Makler, klären), vgl. auch Ziff. X. c.).
- Die Höhe der festgesetzten Grunderwerbsteuer, ggf. rechtzeitig Einspruch einlegen und ggf. einen Steuerberater beauftragen.
X. Wichtige Hinweise
a.) Hinsichtlich Ihrer Postadresse verwenden wir grundsätzlich die Anschrift, die im Kaufvertrag angegeben ist. Sind Sie dort nicht oder zukünftig nicht mehr wohnhaft, so teilen Sie uns bitte mit unter welcher Anschrift Sie ab wann zu erreichen sind.
b.) Ihre Steuer-ID-Nummer benötigen wir, weil der Notar gesetzlich verpflichtet ist, den Erwerbsvorgang dem Finanzamt mitzuteilen und Ihre Steuer-ID-Nummer dazu mitteilen muss (§§ 18, 20 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, § 139b AO). Jeder Bürger besitzt seit dem 01. Juli 2007 eine steuerliche Identifikationsnummer (=Steuer-ID-Nummer). Sie finden diese z.B. auf Einkommensteuerbescheiden, Gehaltsabrechnungen, Lohnsteuerbescheinigungen etc.
c.) Seit dem 01. Mai 2014 gilt eine neue Energiesparverordnung (EnEV). Der Energieausweis muss dem Kaufinteressenten bei der Besichtigung der Immobilie vorgelegt und nach Kaufvertragsabschluss übergeben werden (§ 16 Abs. 2 EnEV). Die Vorlage- und Übergabepflicht des Verkäufers besteht unabhängig von einem Verlangen des Käufers. Ein Verzicht des Käufers auf die Vorlage eines Energieausweises ist nicht mehr möglich (entgegen früherer Rechtslage).
d.) Ab dem im Kaufvertrag genannten Übergabetermin hat der Käufer auch alle Kosten und Lasten für das Objekt zu tragen, z.B. verbrauchsabhängige Kosten wie Strom, Wasser, Gas oder Abfallgebühren sowie sonstige Kosten wie Grundsteuer und Gebäudeversicherungskosten. Bei Wohnungseigentum zahlt der Käufer ab diesem Zeitpunkt auch das Wohngeld.
Steuerschuldner der Grundsteuer ist derjenige, der zu Beginn des Kalenderjahres als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, d.h. in der Regel der Verkäufer. Verkäufer und Käufer müssen deshalb anteilig untereinander für das laufende Jahr verrechnen.
Die Gebäudeversicherungen (Brand- und Elementarschadensversicherung) geht kraft Gesetzes auf den Käufer über, der jedoch innerhalb eines Monats nach der Eigentumsumschreibung (nicht bereits ab Zahlung oder Besitzübergang) kündigen kann. Die Veräußerung ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen, andernfalls wird der Versicherer von der Leistungspflicht frei, wenn der Versicherungsfall später als einen Monat nach der Veräußerung eintritt.
(Vgl. zu diesen Themen auch unseren Ratgeber "Besitzübergang bei Immobilienkaufverträgen")
e.) Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, nach denen er im Hinblick auf sein Grundstück bestimmte Dinge tun, unterlassen oder dulden muss (z.B. Abstandsflächenbaulast wegen nicht eingehaltener Grenzabstände). Baulasten sind nicht im Grundbuch eingetragen, sondern im sog. "Baulastenverzeichnis". Dieses Baulastenverzeichnis wird nicht vom Notar eingesehen. Eventuell hat der Verkäufer oder der Makler einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vorliegen oder kann diesen beschaffen. Eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis kann gegen eine Gebühr bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden.
f.) Ob für den Kaufgegenstand Erschließungskosten / Straßenausbaubeiträge etc. in der Zukunft zu entrichten sind, kann bei der örtlichen Gemeinde-, Amts- oder Stadtverwaltung (in Hamburg: Finanzbehörde) geklärt werden. Es kann dort gegen Gebühren eine "Bescheinigung über Anliegerbeiträge" (auch "Anliegerbescheinigung" genannt) beantragt werden.
g.) Frühzeitig sollte zwischen Verkäufer und Käufer besprochen werden, welche weiteren Gegenstände mitveräußert werden (mitverkaufte bewegliche Gegenstände/Zubehör/Inventar). In Betracht kommen etwa Mobiliar, Vorhänge, Leuchten, Einbaumöbel (z.B. Einbauküche, Sauna), Gartengegenstände, Dachantenne, aber auch z.B. der Heizölvorrat in den Öltanks. Zwischen den Vertragsparteien getroffene Vereinbarungen über mitverkaufte bewegliche Gegenstände/Zubehör/Inventar müssen - unter Angabe des jeweiligen Kaufpreises - in dem notariellen Immobilienkaufvertrag aufgenommen werden. Ansonsten - etwa bei gesonderter privatschriftlicher Vereinbarung - droht nicht nur die steuerliche Nichtanerkennung hinsichtlich der Reduzierung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, sondern auch die Unwirksamkeit sämtlicher Vereinbarungen einschließlich des Kaufvertrages über die Immobilie (vgl. dazu X. l.)). Sollte es sich um eine größere Zahl mitveräußerter beweglicher Gegenstände/Zubehör/Inventar handeln, empfiehlt sich dem Kaufvertrag eine Liste als Anlage beizufügen.
Aber Vorsicht! Der getrennte Ausweis eines Kaufpreisteils für mitverkaufte bewegliche Gegenstände/Zubehör/Inventar zur Einsparung von Grunderwerbsteuer (auf mitverkaufte bewegliche Gegenstände/Zubehör/Inventar ist keine Grunderwerbsteuer zu entrichten!) kann dazu führen, dass die Finanzierungsbank des Käufers den sog. Beleihungswert des Vertragsgegenstandes neu berechnet und sich daraus Zinsaufschläge für den Darlehensvertrag des Erwerbers ergeben. Bei manchen Banken enthalten die Darlehensunterlagen den Hinweis, dass eine Kaufvertragsabschrift "ohne Inventar" oder "ohne Mobiliar" vorgelegt werden müsse. Darum sollte der Käufer vorab bei seiner Bank abklären, ob sich die Aufnahme eines Kaufpreisanteils für mitverkaufte bewegliche Gegenstände/Zubehör/Inventar auswirkt oder nicht. Soweit sich der Darlehenszins dadurch verschlechtern würde, muss eine Vergleichsrechnung mit der möglichen Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer vorgenommen werden und die für den Käufer günstigere Variante (in der Regel der Verzicht auf die Steuerersparnis) gewählt werden.
Sind dagegen bewegliche Sachen mit einem Grundstück oder Gebäude fest verbunden und können nicht ohne Weiteres entfernt sowie anderweitig verwendet werden, sind sie Bestandteile des Gebäudes bzw. des Grundstücks. Bestandteile eines Grundstücks sind die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude; zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen (§ 94 BGB). Bestandteile können – im Gegensatz zu mitverkauften beweglichen Gegenständen/ Zubehör/Inventar – nicht getrennt verkauft werden und unterfallen daher auch zwingend der Grunderwerbsteuer.
Teilweise kann die Unterscheidung zwischen mitverkauften beweglichen Gegenständen/Zubehör/Inventar und Bestandteilen schwierig (z. B. bei maßgefertigten Einbauküchen oder bei Photovoltaikanlagen) und daher auch die Grunderwerbsteuerpflicht fraglich sein. Entsteht dahingehend ein Problem mit dem Finanzamt, ist es Sache des Erwerbers, dieses zu lösen; der Veräußerer haftet regelmäßig nicht für die steuerliche Anerkennung von Angaben zu den mitverkauften beweglichen Gegenständen/Zubehör/Inventar.
h.) Schlüsselübergabe vor Kaufpreiszahlung? Hier ist Vorsicht geboten, denn eine Schlüsselübergabe stellt bereits den Besitzübergang dar. Zur Vermeidung einer ungesicherten Vorleistung auf Seiten des Verkäufers erfolgt der Besitzübergang (= die Schlüsselübergabe) in der Regel erst mit Erhalt des vollständigen Kaufpreises. Der Verkäufer würde sonst dem Käufer bereits ermöglichen, das Objekt umzugestalten oder zu nutzen, bevor er Gewissheit hat, dass der Kaufpreis bezahlt werden kann.
i.) Zahlung des (Teil-)Kaufpreises vor Erhalt der Fälligkeitsmitteilung des Notars? Die Zahlung des (Teil-)Kaufpreises vor dem Vorliegen der üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen (vgl. Ziff. IV. 1. a.) bis d.) sowie ggf. zusätzlich bestehende Fälligkeitsvoraussetzungen) stellt für den Käufer eine ungesicherte Vorleistung dar. Trotz (teilweiser) Kaufpreiszahlung kann es geschehen, dass der Käufer nicht Eigentümer des Grundbesitzes wird und möglicherweise die bereits gezahlten Beträge nicht zurück erhält. Aus diesem Grund ist zwingend die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung des Notars abzuwarten! (vgl. Ziff. IV. 2. Fälligkeitsmitteilung)
j.) Warum liegt das Kaufpreisfälligkeitsdatum frühestens 4-6 Wochen nach dem Beurkundungstermin? Kann der Kaufpreis nicht schon früher fällig gestellt werden, damit auch die Übergabe des Kaufobjektes früher erfolgen kann?
Der Notar benötigt für die Schaffung der Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen in der Regel ca. 4 bis 6 Wochen. Zur Absicherung des Käufers kann der Kaufpreis erst gezahlt werden, wenn sämtliche Fälligkeitsvoraussetzungen und die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung des Notars vorliegen (vgl. oben Ziff. X. i.)). Der genaue Zeitraum ist leider durch den Notar nicht vorhersagbar, weil in der Regel alle Fälligkeitsvoraussetzungen in Händen Dritter liegen. Bitte lesen Sie zu dieser Fragestellung auch Ziff. IV. (Nach der Beurkundung) dieses Ratgebers aufmerksam durch.
Sollte eine deutlich frühere Kaufpreiszahlung und Besitzübergabe zwingend erforderlich sein, so kann die Abwicklung ausnahmsweise über Notaranderkonto erfolgen (vgl. Ziff. IV. 4.). Sprechen Sie in diesem Fall bitte unsere Notariatsmitarbeiterinnen an.
k.) Achtung: Unrichtige Angaben im Makler-Exposé
Es kann folgenschwere Auswirkungen haben, wenn Verkäufer von Immobilien öffentliche Äußerungen des beauftragten Maklers (z.B. in dessen Exposé) nicht kennen oder bestimmte fehlerhafte Angaben des Maklers nicht ausdrücklich im Kaufvertrag berichtigt werden. Solche Angaben eines vom Verkäufer auch für die Vertragsverhandlungen in Anspruch genommenen Maklers in dessen Exposé können unter bestimmten Voraussetzungen einerseits dem Verkäufer zugerechnet werden und andererseits als zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache zählend angesehen werden. Der BGH (V ZR 38/18) hat seine bisherige Rechtsprechung im Maklerrecht dahingehend bestätigt, dass der Käufer einer Immobilie erwarten kann, dass in öffentlichen Äußerungen dargestellte Eigenschaften der Immobilie die vom Verkäufer geschuldete Beschaffenheit des Kaufgegenstandes darstellen. Weicht die Immobilie von diesen Angaben ab und weist sie diese Eigenschaften entgegen den vorherigen Angaben und Äußerungen tatsächlich nicht auf, kann hierin ein Recht zum Rücktritt wegen eines Sachmangels begründet sein.
l.) Was zwingend gemeinsam mit dem Immobilienkaufvertrag beurkundet werden muss:
-Mietverträge: Nicht nur ein Rechtsgeschäft über eine Immobilienveräußerung bedarf gemäß § 311 b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung, sondern auch ein Vertrag, der als solcher diesem Formgebot nicht unterliegt, wenn dieser mit dem Immobiliengeschäft eine rechtliche Einheit bildet. Egal ob bei Mietverträgen über Wohnungen oder Gewerbeflächen, in bestimmten Fällen reicht es daher nicht aus, wenn beide Vertragspartner den Mietvertrag unterzeichnen. Der Vertrag bedarf vielmehr der Beurkundung durch einen Notar bzw. muss gemeinsam mit dem Immobilienkaufvertrag (als Anlage) beurkundet werden. Das ist dann der Fall, wenn es sich bei dem Mietvertrag um eine Nebenabrede oder Zusatzvereinbarung zu einem Immobilienkaufvertrag handelt. Wird auf eine (Mit-)Beurkundung verzichtet, aus Unwissenheit oder weil die Vertragspartner Notarkosten sparen wollen, ist im Zweifel das gesamte Rechtsgeschäft (also auch der Immobilienkaufvertrag!) nichtig. Ob ein Mietvertrag beurkundet werden muss hängt davon ab, ob der Mietvertrag und der Immobilienkaufvertrag eine rechtliche Einheit bilden. Gemäß Rechtsprechung trifft dies zu, wenn die beiden Rechtsgeschäfte gemäß dem Willen auch nur eines Vertragspartners derart voneinander abhängen, dass sie zusammen stehen und fallen (BGH, Az: V ZR 247/85). Die obersten Richter gehen dabei recht weit. Demnach liegt bereits eine Vertragseinheit vor, wenn nur eine der Vertragsparteien den Einheitlichkeitswillen beider Kontrakte erkennen lässt und die andere diesen anerkennt beziehungsweise hinnimmt. Dabei ist nicht erforderlich, dass beide in einem Dokument vereinbart werden, noch dass an jedem der Rechtsgeschäfte dieselben Personen beteiligt sind (BGH, Az: VII ZR 321/00). Entscheidendes Indiz für die rechtliche Einheit und den Verbindungswillen der Beteiligten ist der wirtschaftliche Zusammenhang beider Regelungen.
Beispiel: Wird eine Immobilie verkauft und vom Käufer wiederum an den Verkäufer vermietet (Sale-and-lease-back-Vertrag) ist die rechtliche Einheitlichkeit besonders augenfällig. Beide Parteien würden keinen Mietvertrag unterschreiben, wenn sie parallel keinen Kaufvertrag über den Erwerb einer Immobilie abgeschlossen hätten. Daher ist neben diesem Erwerbsvertrag auch der dazu gehörige Mietvertrag an eine Beurkundungspflicht geknüpft. Ergeben sich offensichtliche wirtschaftliche oder steuerliche Zusammenhänge zwischen beiden Verträgen, gilt das gleiche.
-Mitverkaufte bewegliche Gegenstände/Zubehör/Inventar: Sind sich die Vertragsparteien im Zeitpunkt der Beurkundung des Immobilienkaufvertrages einig, dass bewegliche Gegenstände/Zubehör/Inventar (z.B. Mobiliar, Vorhänge, Leuchten, Einbaumöbel (z.B. Einbauküche, Sauna), Gartengegenstände, Dachantenne, Heizölvorrat in den Öltanks) mit an den Käufer veräußert werden sollen, dann muss dies zwingend mit beurkundet werden. Hier gilt das oben zum Mietvertrag Gesagte zur rechtlichen Einheit entsprechend: Beide Parteien würden keinen Kaufvertrag über mitverkaufte bewegliche Gegenstände unterschreiben, wenn sie parallel keinen Immobilienkaufvertrag abgeschlossen hätten. Daher ist neben diesem Erwerbsvertrag auch der dazu gehörige Kaufvertrag über mitverkaufte bewegliche Gegenstände/Zubehör/Inventar an eine Beurkundungspflicht geknüpft. Wird auf eine (Mit-)Beurkundung verzichtet, aus Unwissenheit oder weil die Vertragspartner Notarkosten sparen wollen, ist im Zweifel das gesamte Rechtsgeschäft (also auch der Immobilienkaufvertrag!) nichtig. (vgl. zum Thema "Mitverkaufte bew. Gegenstände/Zubehör/Inventar auch X.g.)
-Schwarzkauf und Nichtigkeit beim Immobiliengeschäft: Der "Schwarzkauf" ist ein beliebtes "Instrument" zur Einsparung der Grunderwerbssteuer und der (Notar-/Grundbuchamt-)Gebühren. Was genau passiert dabei? Ein Beispiel: Käufer und Verkäufer einigen sich über einen Grundstückskaufpreis in Höhe von 500.000 Euro. Dies teilen sie dem Notar allerdings nicht mit, sondern lassen lediglich einen Betrag in Höhe von 300.000 Euro beurkunden. Die übrigen 200.000 Euro zahlt der Käufer "schwarz" an den Verkäufer. Folge eines solchen "Schwarzkaufes" ist nicht nur die Strafbarkeit wegen Steuerhinterziehung gem. § 370 AO beziehungsweise der Beihilfe hierzu sowie eines Betrugs gem. § 263 StGB zulasten des Notars. Sämtliche Vereinbarungen des Grundstückskaufvertrages sind auch nichtig. Denn der Kaufpreis muss in der tatsächlich vereinbarten Höhe beurkundet werden. Wird er niedriger beurkundet, als er tatsächlich vereinbart wurde, dann ist der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft nichtig. Der tatsächlich gewollte Vertrag mit dem höheren, wahren Kaufpreis ist wegen Formmangels nichtig, weil er nicht beurkundet worden ist.
XI. Abschließende Hinweise
1. Dieser Ratgeber kann nur einige der wichtigsten Punkte schlagwortartig ansprechen. Für zusätzliche rechtliche Erläuterungen stehen der Notar oder der Rechtsanwalt zur Verfügung.
2. Dieser Ratgeber wurde mit größter Sorgfalt erstellt; gleichwohl kann für dessen Inhalt und die Richtigkeit der getroffenen Aussagen keine Gewähr übernommen werden.
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